בדיקות כלכליות ודוחות אפס

מחלקת “בדיקות כלכליות ודוחות אפס” מתעסקת בשני סוגי דוחות עיקריים:
הראשון הינו דו”ח ראשוני בדבר בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט. לפיו תתקבל ההחלטה האם לבצע את הפרויקט או לאו (Go/No-Go report).
הדו”ח השני הינו דו”ח אפס מלא הכולל, בין היתר, את ניתוח זכויות הבניה בפרויקט, אומדן עלויות הקמתו ואומדן ההכנסות הצפויות ממנו.
בנוסף, המחלקה מבצעת חוות דעת לפי תקן 21 בדבר בדיקה שמאית כלכלית לתוכניות פינוי בינוי.

פינוי בינוי

תוכנית “פינוי בינוי” היא מהחשובות בהליך התחדשות עירונית, במסגרתה הורסים מתחם שלם של בניינים, שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה, ומקימים במקומם מתחם חדש ומודרני בעל תשתיות תומכות. 

רבים טועים לחשוב כי מסלול תמ”א 38/2 (הריסה ובניה) הינו בעצם פרויקט “פינוי בינוי”. חשוב להכיר, שמעבר לדמיון בעין בלתי מקצועית, קיים שוני מהותי בין שני המסלולים.

ההבדל המהותי ביותר הינו הגודל. תוכנית “פינוי בינוי” היא תוכנית למתחם גדול ושלם ולעיתים לשכונה שלמה, ולכל הפחות ל- 24 יחידות. ואילו תמ”א 38/2 מתייחסת בד”כ לבניין בודד.

בדיקת התכנות פרויקט “פינוי בינוי” מבוצעת בדומה לדו”ח אפס ובד”כ מבוצעת במסגרת הליך אישור תב”ע. מטרת הדו”ח היא לבדוק את הכדאיות הכלכלית, ובכך למנוע קריסה של היזמים וסיכון הגוף המממן.

משרדנו מבצע דוחות כלכליים לפרויקטיי “פינוי בינוי” בעבור יזמים וועדות תכנון. כמו כן מבצע המשרד חוות דעת מטעם הדיירים, בין אם מדובר בבדיקות תמורה, ובין אם בחוות דעת בדבר “דיירים סרבנים”. המשרד מלווה גם בהליכים משפטיים.

קרא עוד

תמ"א 38

מהי תמ”א 38?

תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. לפי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980, אינם עומדים בדרישות התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. לאור זאת עלה חשש כי אם תתרחש רעידת אדמה חזקה בישראל, מבנים רבים לא יעמדו בעומס ויתמוטטו, ונזק אנושי רב ייגרם. 

מטרת התוכנית היא להעניק תמריץ כלכלי לחיזוק המבנים בדרך של הענקת זכויות בניה מוגדלות, וקיצור הליכים בירוקרטיים לקבלת היתר בניה. זאת במטרה לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם. 

לאורך השנים עברה התוכנית מספר תיקונים, גם בתחום המיסוי. 

תמ”א 38 מציע 2 מסלולים עיקריים: 

מסלול עיבוי וחיזוק – במסגרתו בונים תוספת קומות על גבי הבינוי הקיים תוך חיזוק המבנה. 

הריסה ובניה – במסגרתו הורסים את המבנה כליל ובונים מבנה חדש לחלוטין.

בדיקת התכנות פרויקט תמ”א 38 מבוצעת בדומה לדו”ח אפס ובטרם התקבל המימון, במטרה לבדוק את הכדאיות הכלכלית ובכך למנוע קריסה של היזמים וסיכון הגוף המממן.

משרדנו מצבע דוחות כלכליים לפרויקטיי תמ”א 38 בעבור יזמים, חוות דעת מטעם הדיירים, בין אם מדובר בבדיקות תמורה או בחוות דעת בדבר “דיירים סרבנים”. המשרד מלווה גם בהליכים משפטיים.

קרא עוד

בדיקת התכנות כלכלית

מהי בדיקת התכנות כלכלית?

מטרת הבדיקה היא לבצע אומדן של התוצאות העסקיות הצפויות ביחס לפרויקט מתוכנן. בדיקת התכנות כלכלית נותנת אינדיקציה מדודה ומדויקת והבנה של הרווחים הצפויים וההוצאות המתוכננות בשלבים השונים לאורך הפרויקט הרצוי. הבדיקות משמשות בעיקר חברות יזמיות ובעלי קרקע פרטיים, הנמצאים בהליך קבלת החלטות לגבי ביצוע עסקה. הבדיקות מבוצעות לכלל סוגי המקרקעין ובפרט לפרויקטים מסוג התחדשות עירונית: תמ”א 38 ופינוי בינוי. 

בדיקת התכנות כלכלית נערכת במתכונת הדומה לדו”ח אפס.

ישנן 2 מטרות עיקריות לביצוע בדיקת התכנות כלכלית:

הראשונה – הכרעה האם הפרויקט מוצדק כלכלית ובר ביצוע, תוך הבנה האם הרווחים הצפויים גבוהים מהעלויות המתוכננות. 

השנייה – ניסיון לשיפור תוצאות הפרויקט בהתאם למסקנות העולות משלבי הבדיקה השונים.

משרדנו מציע ייעוץ וליווי שמאי ומבצע בדיקות התכנות כלכליות למגוון סוגי הנכסים הקיימים בשוק, ובפרט בתחומי ההתחדשות העירונית.

 

קרא עוד

עסקאות קומבינציה

מהי עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין בה בעל קרקע המתקשר עם קבלן או יזם כדי לשתף פעולה במטרה להפיק את המירב שניתן מהנכס. 

בעל הקרקע “מביא” לעסקה את הקרקע, הקבלן או היזם “מביא” לעסקה את שירותי הבניה, והם מתחלקים ברווחים בהתאם לאחוזים שסוכמו מראש.

קביעת שיעור הקומבינציה היא עניין מורכב מאוד. מי שאחראי על קביעת הערך הינו שמאי מקרקעין אשר מבצע שתי בחינות מהותיות: 

בדיקה כלכלית – התייחסות מעמיקה ומקיפה לכלכליות והתכנות העסקה על כלל רבדיה: עלויות בניה, צפי הכנסות, מיסוי, משך זמן הבניה, אי וודאות וכו’.

בדיקת עסקאות השוואה – בחינת שיעורי הקומבינציה בעסקאות מקרקעין דומות, שנסגרו בסמוך למועד הבדיקה הכלכלית ובסביבה הגאוגרפית של הנכס.

משרדנו מציע ייעוץ וליווי שמאי שוטף בעסקאות קומבינציה על כלל הסוגים והמורכבויות, החל משלב ההתקשרות בין הצדדים ועד לשלב ביצוע העסקה.

 

קרא עוד

מאמרים אחרונים