שמאות מקרקעין

חוות דעת שמאיות משמשות למטרות רבות, בהתאם לצורך ולבקשת הלקוח.
מחלקת “שמאות מקרקעין” מתמחה בהערכות שווי לכלל נכסי המקרקעין: מגורים, משרדים, מסחר, תעשייה, מלונאות, נכסים מניבים, דיור מוגן ועוד.
בנוסף, המחלקה מטפלת בחוות דעת במגוון רחב של תחומים: הערכות שווי שוק, חוות דעת מומחה לבימ”ש, ליקויי בניה וירידת ערך, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, חוו”ד נגדיות לרשות מקרקעין ישראל, בדיקות טרום רכישה, קרקעות ספקולטיביות, חוו”ד מבוססות הנחה, פירוק שיתוף, דמי שכירות ראויים, דיירות מוגנת ועוד.
המחלקה מבצעת גם חוות דעת בנושא איחוד וחלוקה (טבלאות איזון) ועסקאות קומבינציה.

חוות דעת מומחה לבימ"ש

מקצוע שמאות המקרקעין בישראל מוסדר תחת “חוק שמאי מקרקעין תשס”א 2001”. על פי חוק זה, רק שמאי מקרקעין מוסמך רשאי לבצע הערכות שווי של נכסים. בנוסף, שומת מקרקעין אשר נכתבת ע”י שמאי מקרקעין מוסמך הינה בעלת תוקף משפטי.

חוות דעת שמאית לבית משפט נערכות הן לכתבי הגנה והן לכתבי תביעה בנוגע למחלוקות שמאיות אשר נידונות בבית המשפט. מטרת חוות הדעת היא להציג את כלל העובדות והנתונים הקשורים בנכס, ובזאת לסייע לבית המשפט לסיים את המחלוקת.

חוות הדעת לבית משפט הינה בעלת חשיבות רבה, שכן במקרים רבים היא יכולה להשפיע על גובה הפיצוי שייקבע.

אומרים “אל תהיה צודק, תהיה חכם”.

אני ממליצה – “בחיים חשוב להיות חכם, בבית המשפט חשוב להיות גם צודק”

 

 

 

קרא עוד

הערכת שווי שוק

אומדן שווי השוק של נכס מקרקעין אמור לבטא את התמורה הסבירה הצפויה להתקבל בעת מכירתו של הנכס, בין קונה מרצון למוכר מרצון בתנאי שוק חופשי, כשהצדדים פועלים בידיעה, בשיקול דעת, בזהירות וללא כפייה. 

קיימות 3 גישות עיקריות לשומת שווי נכסי מקרקעין:

גישת ההשוואה (או גישת השוק) – The market approach

אומדן שווי השוק של הנכס הנישום בהסתמך על עסקאות שנעשו בנכסים אחרים הדומים לו במיקומם, אופיים, רמת הסיכון הגלומה בהם ומידת סחירותם. השומה מתבצעת תוך שימוש במקדמי השוואה רלוונטיים לנכס הנישום ביחס לעסקאות ההשוואה. נחשבת לגישה המובילה. 

גישת ההכנסה (או גישת היוון ההכנסות) – The income approach

אומדן שווי השוק של הנכס הנישום ע”י היוון ההכנסה המתקבלת או שעשויה להתקבל ממנו לאורך זמן. פעולת ההיוון נעשית לפי שער ריבית הנקבע, בין היתר, בהתאם לאופי הנכס, רמת הסיכון הגלומה בהכנסה השוטפת, ריבית בטוחה במשק, איכות השוכר, פחת וכו’.

גישת העלויות (או גישת השווי הפיזי) – The cost approach

אומדן שווי השוק של הנכס הנישום על בסיס העלות הצפויה להקמת נכס אחר דומה לו בכל. השווי שמתקבל בגישה זו הוא סיכום של שווי הקרקע (בגישת ההשוואה), בתוספת עלות הקמת המבנה במצבו, ורווח יזמי מתאים. 

מקובל לבצע שילוב והצלבת נתונים בין גישות השומה הנ”ל בהתאם למטרת השומה, אופי הנכס ונסיבות השומה. במצבי שוק שונים (גאות, שפל וכדומה), עשויה התוצאה המתקבלת ע”י שימוש בכל אחת מהגישות, להיות שונה. בתנאי שוק אופטימליים, השימוש בכל אחת מהגישות ייתן תוצאות דומות.

קרא עוד

חוות דעת מבוססת הנחה (היפותטית)

שומת מקרקעין מבוססת הנחה היא חוות דעת שיש בה הנחות עבודה היפותטיות בדבר מצבו הפיזי של הנכס או באשר למצבו התכנוני.
חוות הדעת נערכת לבקשת הלקוח ומטרתה בדיקת כדאיות כלכלית של תוכנית אפשרית, על כן שווי הזכויות הנקוב בה הוא השווי התיאורטי: שווי הכפוף להנחה המבוקשת שאינה תקפה במועד מתן חוות הדעת.

קרא עוד

קרקע ספקולטיבית

בשנים האחרונות הולכת וגוברת התופעה בה מוצעת לציבור הרחב קרקע לרכישה, תוך יצירת מצג, שבטווח סביר של זמן, תשונה ייעודה וניתן יהיה לבנות עלייה שטחים סחירים (מגורים, משרדים, מסחר ועוד).

המשווק מתבסס על מצג לפיו, בעת התגבשות הזמינות לבניה, יעלה ערכן של הקרקעות במאות אחוזים. משמעות המצג המובא לידיעת הציבור, הוא שהקרקע משווקת לציבור במחיר גבוה מהשווי בהתייחס למצב התכנוני החל על הקרקע.

במקרים רבים המשווקים אינם מציגים לרוכשים הפוטנציאליים את המידע המלא הנדרש, אשר יאפשר להם לקבל החלטה מושכלת. לרוכש אין את הכלים לאמוד נכונה את הסבירות והסיכויים להפיכת הקרקע לזמינה לבנייה על פי המוצג, וכן את הסיכונים הכרוכים בהליכים הנדרשים.

כך גם אין ביכולתו של הרוכש הפוטנציאלי לאמוד את משך הזמן ואת העלויות הכרוכות בהפיכת הקרקע לזמינה לבניה, אם זו תאושר בעתיד.

תקן 22 – מחייב את המוכר/המשווק להציג לרוכש הפוטנציאלי חוות דעת שמאית מבוססת התקן,  אשר קובע מהו הפירוט המזערי ואמות המידה הנדרשים לגילוי בשומות מקרקעין עבור קרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות. מטרת התקן היא לאפשר לציבור הפוטנציאלי לקבל מהמוכר, או מהמשווק, את המידע והתמונה המלאה לצורך קבלת החלטה מושכלת בדבר ביצוע העסקה.

אנו ממליצים לקחת שמאי מקרקעין אשר יבדוק עבורכם את כלל הפרמטרים בצורה מקצועית ונטולת אינטרסים, ובכך יאמת את כלכליות העסקה והסיכונים הגלומים בה.

קרא עוד

איחוד וחלוקה

במסגרת הסדרת התכנון והבניה בישראל, איחוד וחלוקה, או בשמם הנוסף פרצלציה, הוא יישום חדש של תוכנית מפורטת או תוכנית מתאר מקומית, לאיחוד מגרשים סמוכים וחלוקתם מחדש בהתאם לתוכנית החדשה. זאת כדי לאפשר את פיתוחו וניצולו המקסימלי של השטח לטובת בעלי הקרקע והציבור.

קיימים 2 סוגים של תוכניות איחוד וחלוקה:

איחוד וחלוקה בהסכמה – יכולים להתבצע גם על ידי כל בעל קרקע, שמעוניין להסדיר חלוקה חדשה על הקרקע שלו.

איחוד וחלוקה שלא בהסכמה – כאשר לא כל בעלי הקרקע מסכימים לביצוע האיחוד והחלוקה. במצב שכזה חלות הוראות מיוחדות הקבועות בסעיף 122 לחוק התכנון והבניה התשכ”ה 1965.

תהליך האיחוד והחלוקה נוצר בעזרת איחוד כפוי של כל בעלי הקרקע, תכנון חדש של השטח, ולאחר מכן פירוק וחלוקה יחסית בין כל בעלי הקרקע. החלוקה מבוצעת בהתאם לעקרונות שנקבעו בתקן 15 “פירוט מזערי נדרש בטבלת הקצאה ואיזון הנערכת לתוכנית איחוד וחלוקה”.

משרדנו מציע ייעוץ וליווי שמאי לתוכניות בניין עיר הכוללות איחוד וחלוקה, בדיקת טבלאות איזון והקצאה, והגשת התנגדויות במקרים בהם התוכנית פוגעת בזכויות הבעלים.

קרא עוד

בדיקת טרום רכישה

רכישת דירה, בית או כל נכס מקרקעין אחר, זו כנראה העסקה המורכבת, היקרה והמלחיצה ביותר, שיבצעו רוב האנשים במהלך חייהם. 

בהתאם לכך, מומלץ לבצע את כל הבדיקות הנדרשות ע”י אנשי המקצוע המתאימים, קרי, בדק בית, שמאי מקרקעין ועו”ד מקרקעין.

חתימה על הסכם המכר לאחר ביצוע כל הבדיקות הנדרשות עשויה לחסוך מהרוכשים עוגמת נפש עתידית והפסדים כספיים גדולים.

בדיקת טרום רכישה, הינה אחד מתפקידיו החשובים של שמאי המקרקעין.

חוות הדעת השמאית כוללת בדיקות מהותיות והתייחסות למגוון פרמטרים בהתאם לתקינה השמאית. הנתונים המוצגים בחוות הדעת מספקים מידע מקצועי חשוב בתהליך קבלת ההחלטות טרם ביצוע העסקה.

להלן עיקריי הבדיקות המובאות בחוות דעת טרום רכישה: 

– בדיקת סביבת הנכס – אפיון הסביבה הקרובה והמרוחקת מהנכס. 

– בדיקה תכנונית – חישוב השטח הבנוי ויתרת זכויות הבניה הבלתי מנוצלות בהתאם לתוכניות המאושרות. 

– בדיקת רישוי – אימות הבינוי הקיים אל מול הבינוי המאושר בהיתרי הבניה. 

– סקירה משפטית – ניתוח הזכויות ומסכת ההסכמים החלים על הנכס. 

– בדיקה כלכלית – ניתוח שווי הנכס אשר לוקח בחשבון את כלל השיקולים שהוצגו בחוות הדעת.

דוגמה לסיכום, 

בשנת 1999 רכשו 6 קרובי משפחה ארבעה מגרשים לבנייה בארסוף. לאחר הקנייה, הם גילו לתדהמתם כי המקרקעין מוגדרים כ”גן לאומי” והם אסורים לבנייה. בשנת 2007 הם הגישו תביעה ע”ס 6 מש”ח נגד עורך הדין שייצג אותם בגין מצג שווא, הטעיה ורשלנות מקצועית. לדבריהם ההחלטה לרכוש את המקרקעין התקבלה לאחר שעוה”ד תיאר את העסקה כאטרקטיבית והמריצם לרכוש את המקרקעין, בטענה כי הציבור טרם הבחין שבקרוב ניתן יהיה לבנות באזור. 

מנגד, טען עוה”ד כי הטענות המופנות כלפיו הן “עלילה דמיונית” שאין בהן אלא ניסיון לעשות רווח כספי קל ולהתעשר שלא כדין, תוך רמיסת כבודו ושמו הטוב. עוה”ד אינו כפר בעובדה כי התובעים רכשו בהמלצתו את המגרשים, ולדבריו, הוא רכש בעצמו מגרש באותו האזור ומכאן היה “שותף מלא לציפיות התובעים, כי ייעוד הקרקע יישונה מקרקע חקלאית למגורים”.

בשנת 2013 קבעה שופטת בית המשפט המחוזי כי “לא בעלילה דמיונית עסקינן, אלא בחצאי אמיתות, מצגים והבטחות, שהובילו להתקשרותם של התובעים בעסקאות לרכישת מקרקעין לבנייה, שלא היה כל סיכוי לממשן ולנזקים כספיים שחובת פיצוי בצידם”. 

השופטת חייבה את עוה”ד לשלם לתובעים פיצויים בסך כולל של כ- 3 מיליון ש”ח והוצאות משפט בסך של 100 אלף ש”ח. 

בשנת 2015 קיבל בית המשפט העליון את ערעורו של עוה”ד וביטל את החלטת ביהמ”ש המחוזי. בערעור נקבע, בין היתר, כי “בגלל שהמגרשים נותרו בידי הרוכשים עד היום, הרי שמדובר בפיצוי יתר אשר נוגד את העיקרון הבסיסי של השבת המצב לקדמותו”, כמו כן קבע ביהמ”ש העליון שעוה”ד האמין באמת ובתמים כי מדובר בעסקה כדאית ואף השקיע בעצמו ורכש מגרש. 

כפי שאתם מבינים, בדיקת טרום רכישה הייתה מציפה את הנושא בפניי הרוכשים ומאפשרת להם לעשות “חושבים” בצורה נקייה ונטולת אינטרסים, וכך אולי, הם היו מחליטים שלא לבצע את העסקה.

משרדנו מבצע חוות דעת טרום רכישה לכלל סוגי המקרקעין המצויים בשוק.

אומרים “סוף מעשה במחשבה תחילה”.

אני ממליצה – “סוף רכישה בבדיקה תחילה!”

קרא עוד

ליקויי בניה וירידת ערך

מהם ליקויי בניה?

ליקויי בניה הם מגוון פגמים, תקלות או כשלים הקיימים במבנה, אשר עלולים לפגוע בערכו, בשלמותו, במראהו, בהנאת המשתמשים בו ובביטחונם. באופן כללי ליקוי בניה מוגדר כחוסר תיאום בין התכנון לביצוע בפועל. הליקויים יכולים להיות בתכנון, בחומרים, בעבודה עצמה או במערכות. ליקויים בביצוע נגרמים לרוב בשל אי יכולתו של הקבלן לבנות בהתאם למה שהוגדר בתכנון. 

 

דוגמה נפוצה לירידת ערך כתוצאה מליקויי בניה הינה בניית דירה בשטח אשר קטן מהשטח שנחתם בחוזה.  

במקרה שכזה רשאי הרוכש לתבוע את הקבלן בדבר הפרשי השווי ששילם הקונה לעומת שוויה האמיתי של הדירה. 

 

דוגמה נפוצה נוספת לירידת ערך כתוצאה מליקויי בניה הינה מתחום החניות התת קרקעיות. התקינה מגדירה מהו רוחב תקני של חניה תת קרקעית, אולם תוכניות לחוד ומציאות לחוד. הרבה אנשים מוצאים עצמם מקבלים חניה צרה וכמעט לא שמישה, בטח לא לרכבים גדולים. במצב שכזה רשאי הרוכש לתבוע את הקבלן בדבר ירידת ערך כתוצאה מאי יכולת שימוש החניה. 

 

חוות דעת שמאית לבית משפט נערכות הן לכתבי הגנה והן לכתבי תביעה בנוגע למחלוקות שמאיות אשר נידונות בבית המשפט. מטרת חוות הדעת היא להציג את כלל העובדות והנתונים הקשורים בנכס, ובזאת לסייע לבית המשפט לסיים את המחלוקת.

חוות הדעת לבית משפט הינה בעלת חשיבות רבה, שכן במקרים רבים היא יכולה להשפיע על גובה הפיצוי שייקבע.

אומרים “אל תהיה צודק, תהיה חכם”.

אני ממליצה – “בחיים חשוב להיות חכם, בבית המשפט חשוב להיות גם צודק”

 

קרא עוד

מאמרים אחרונים