רכישת דירה, בית או כל נכס מקרקעין אחר, זו כנראה העסקה המורכבת, היקרה והמלחיצה ביותר, שיבצעו רוב האנשים במהלך חייהם.
בהתאם לכך, מומלץ לבצע את כל הבדיקות הנדרשות ע"י אנשי המקצוע המתאימים, קרי, בדק בית, שמאי מקרקעין ועו"ד מקרקעין.
חתימה על הסכם המכר לאחר ביצוע כל הבדיקות הנדרשות עשויה לחסוך מהרוכשים עוגמת נפש עתידית והפסדים כספיים גדולים.
להלן סקירה קצרה של חלק מפרקי השומה שנבדקים בעת עריכת חוות דעת שכזו. הסקירה תמחיש את חשיבות ומובהקות הבדיקה השמאית בטרם ביצוע העסקה:
סביבת הנכס:
שמאי המקרקעין סוקר את סביבת הנכס וגבולותיו, שכן כידוע, לסביבת הנכס קיימת השפעה גדולה על שוויו.
את סביבת הנכס ניתן לחלק ל- 2:
סביבת הנכס הקרובה, קרי המבנים שגובלים ו/או סמוכים לנכס – ניתן להניח שכל האנשים, או לפחות רובם, מחפשים חיים נוחים וקלים, כאלה שרוב הצרכים שלהם זמינים וקרובים אליהם. לפיכך, הם כנראה היו שמחים שבסביבתם יהיו מוסדות לימוד טובים, מבני תרבות, מסחר, פנאי ואולי אפילו מקומות בילוי. אבל האם הם היו רוצים אותם בצמוד לנכס שלהם? או ברחוב המגורים שלהם? כנראה שלא! שכן הם עלולים לגרום למטרדים רבים: רעש, לכלוך, זיהום אויר וכו'.
סביבת הנכס הרחבה, קרי "השכונה" – קיימת משמעות לאופי הבניה בשכונה: בנייה צמודת קרקע אל מול בנייני מגורים או אפילו מגדלי מגורים, שכן אופי הבניה משפיע על רמת הצפיפות בשכונה, על כמות הרכבים, מצוקת החניה, ואף על כמות מבני הציבור המצויים בה.
בדיקה תכנונית:
שמאי המקרקעין בודק מהן התב"עות (תוכניות בניין עיר) החלות בסביבתו הקרובה של הנכס בכדי לבחון את הדברים הבאים:
תכנון האזור – לוודא שלא מתוכננים שינויים שעשויים לפגוע בעתיד בשווי הנכס או באיכות חיי הרוכש, כגון הפקעות, בנייה גבוהה שתחסום את הנוף וזרימת האויר, סלילת כבישים ראשיים אשר גורמים למטרדי רעש וכו'.
זכויות בניה לא מנוצלות – שמאי המקרקעין בודק האם כל זכויות הבניה בנכס נוצלו, או שמא קיימות זכויות בניה נוספות שניתנות לניצול, אשר צפויות להעלות את שווי הנכס, למשל תוספת בריכה לבית צמוד קרקע, או הרחבת דירת מגורים.
בדיקת רישוי:
שמאי המקרקעין מגיע לביקור פיזי בנכס ובודק האם הבינוי הקיים בנכס תואם למאושר בהיתרי הבנייה, זאת במטרה לוודא את הבאים:
בינוי לפי היתר הבניה – בדיקה כי הנכס בנוי בהתאם למה שאושר בהיתרי הבניה ואין בו חריגות בניה שעשויות להפחית מערכו, להקשות בעתיד על מכירתו, להקטין את המימון הבנקאי, לגרור קנסות, צווי הריסה וכו'.
השימוש המותר בנכס – שמאי המקרקעין בודק כי השימוש בנכס תואם את התוכניות ו/או את היתרי הבניה. שימוש שאינו תואם את המותר מהווה עבירה פלילית לפי חוק התכנון והבנייה. ייתכנו גם קנסות וצווי הריסה שעלולים להתקבל כתוצאה מהשימוש הלא חוקי. דוגמאות לשימוש חורג: דירת מגורים שהוסבה לקליניקה, חנות שהוסבה לדירת מגורים וכו'.
בדיקה משפטית/קניינית:
שמאי המקרקעין בודק, בין היתר, את הדברים הבאים:
הזכויות – מהן הזכויות הנרכשות, ע"ש מי הן רשומות, והאם הנכס נקי משעבודים, עיקולים, הפקעות, הערות מגבילות ועוד.
במדינת ישראל קיימות מספר זכויות קנייניות שמשפיעות על שווי הנכס, להלן ה- 2 הנפוצות ביותר:
– זכות בעלות – מקנה לבעליה את החזקה והשימוש בנכס ללא תוקף זמן.
– זכות חכירה – מקנה למחזיק בה את החזקה והשימוש בנכס לתקופת זמן אשר מוגבלת מראש בחוזה. בתום התקופה יאלץ החוכר לשלם תשלום נוסף בגין חידוש תקופת החכירה למחכיר (בד"כ המדינה או העירייה המקומית). חכירה של עד 25 שנה מוגדרת "חכירה רגילה" וחכירה של מעל 25 שנה מוגדרת "חכירה לדורות".
ההסכמים – השמאי בודק את מסכת ההסכמים החלה על הנכס, ומהי המשמעות הכלכלית שלהם. קיימת חשיבות רבה בבדיקת ההסכמים מכיוון שרבים מהם תחומים בזמן ו/או בזכויות בניה מוגדרות מראש. חידוש ההסכמים או מימוש הנכס (בדרך של מכירה או הוצאת היתר בניה) עלולים לגרור הוצאות נוספות שלא תמיד מביאים בחשבון ללא בדיקה מעמיקה של הדברים.
בדיקה כלכלית/שווי השוק של הנכס:
הפרק אשר ממצה ומסכם את כל פרקי השומה והעקרונות המובעים בה, ומכמת אותם לכדי הערך המוגדר "שווי הנכס". בפרק זה שמאי המקרקעין מבצע סקר מחירים מקיף לנכסים בעלי מאפיינים דומים בסביבת הנכס הנדון, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות כגון התאמה לקומה, לחניה, למצב הפיזי של הנכס, למעלית ועוד. זאת בכדי להגיע לשוויו האמיתי והמדויק ביותר של הנכס, ובכך לוודא את כדאיות וכלכליות העסקה.
לסיכום,
מקצוע שמאות המקרקעין בישראל מוסדר תחת "חוק שמאי מקרקעין תשס"א 2001". על פי חוק זה, רק שמאי מקרקעין מוסמך רשאי לבצע הערכות שווי של נכסים. בנוסף, שומת מקרקעין אשר נכתבת ע"י שמאי מקרקעין מוסמך הינה בעלת תוקף משפטי. חוות הדעת השמאית כוללת בדיקות מהותיות והתייחסות למגוון פרמטרים בהתאם לתקינה השמאית. הנתונים המוצגים בחוות הדעת מספקים מידע מקצועי חשוב בתהליך קבלת ההחלטות טרם ביצוע העסקה.
לקריאה נוספת בנושא ניתן להציץ בעמוד
