חשיבות הבדיקה השמאית לפניי בקשת משכנתא מהבנק

חוות דעת לבנק נערכות בישראל עבור לקוחות פרטיים, מסחריים ואחרים, לשם קבלת אשראי ו/או הלוואה מהבנק.

 מהי משכנתא:

משכנתא היא זכות במקרקעין, ומשמעותה שיעבוד של המקרקעין ע”י בעל הזכות, על מנת להבטיח את זכויותיו.

בד”כ משכנתא נרשמת על מנת להבטיח החזר של הלוואה גדולה וארוכת טווח שניתנה לבעל המקרקעין.

 שוק המשכנתאות בישראל:

שוק המשכנתאות בישראל הוא ענף פעיל בשוק הפיננסים ובו מתמודדים ספקי הלוואות כגון:

  • בנקים
  • חברות ביטוח
  • חברות פרטיות

 אופן לקיחת המשכנתא:

המשכנתא ניתנת ללווה ע”י הבנק או הגוף הנבחר, ומנגד הלווה ממשכן את המקרקעין בעבור אותו סכום כסף. אם מקבל המשכנתא אינו עומד בהחזר ההלוואה לפי המועדים שנקבעו, המלווה רשאי לקחת את המקרקעין הממושכנים ולמכור אותם במטרה לכסות את יתרת החוב. במידה ונותרים עודפים מהמכירה, הם מועברים ללווה.

 הקשחת תנאי הבנק בבקשה למשכנתא:

הבנק קובע רמת פירוט מזערית שיש להציג בחוות דעת להצעת זכויות במקרקעין כבטוחה לאשראי.

בהתאם לאמור, בחוות דעת המשמשות כבטוחה לאשראי יש להעריך בנוסף ל”שווי השוק” את ה”ערך למטרת בטוחה” . ערך זה מהווה את השווי המתקבל בשיטת ניתוח שמרנית לאחר שנוכו משווי השוק המרכיבים הבאים:

  • מרכיבי השווי הספקולטיביים
  • מרכיבי שווי של זכויות שאינן ניתנות לשעבוד
  • שווי החלקים בנכס שבהם לא ביקר השמאי

 הדילמות שניצבות בפניי מבקש המשכנתא:

בשל הקשחת תנאי הבנק בנתינת המשכנתא, חשוב לבצע בדיקת שמאית בטרם פונים לבנק, בין היתר, מהסיבות הבאות:

  • בניגוד לשווי השוק, השווי לבטוחה אינו כולל שטחים שבנויים בצורה בלתי חוקית.
  • השווי לבטוחה אינו לוקח בחשבון נתונים מרכיבים ספקולטיביים אשר קיים להם שווי בשוק החופשי.

לאור האמור, שווי השוק בד”כ יהיה נמוך מהשווי לבטוחה.

לסיכום:

כדי להימנע מאי התאמה לציפיות הבנק שייגרמו לסירוב הבקשה, ומבזבוז זמן וכסף, חשוב לבצע בדיקה שמאית לפיה ידע הלווה מה צפויה להיות התייחסות הבנק לנכס אותו הוא מבקש לשעבד והאם בכלל קיימת התכנות לשעבוד הנכס.

משמעויות בניה ללא היתר

היתר בנייה מהווה למעשה אישור ממוסדות התכנון לביצוע עבודות במקרקעין. לפי הוראות חוק התכנון והבניה, על היתר הבניה להיות תואם לתוכנית שמכוחה הוצא היתר הבניה. היתר הבניה קובע את התנאים לבנייה והיקפה, וכן את התנאים להוצאת טופס 4.

הפעולות הטעונות היתר:
קיימות פעולות רבות אשר בגינן יש צורך בקבלת היתר, להלן העיקריות:
– פעולות חפירה
– פעולות הריסה
– פעולות בניה
– כל תוספת או שינוי חיצוני לבניין קיים למשל: חניה מקורה, הקמת גדר, פרגולה ותוספת בנייה.
– הצבת מבנה זמני
– התווית דרך

מהן עבירת בניה?

עבירות הבניה המרכזיות הן בבניה ו/או שימוש ו/או חריגה ללא היתר כדין, מהיתר הבניה או מתוכנית קיימת. בניה ללא היתר או בניגוד להיתר, שימוש במבנה שלא לפי ייעודו, וכל שימוש במבנה שנבנה ללא היתר, עלולות לגרור תוצאות קשות.

המשמעות של בנייה ללא היתר:

– בנייה ללא היתר מהווה עבירת פלילית בהתאם לחוק התכנון והבניה, שאף עשויה להוות מאסר בפועל.
– הועדה המקומית רשאית לפעול במישור המנהלי והטיל קנסות וצווי הריסה.
– שטחים שבנויים ללא היתר אינם מוכרים ע”י הבנק לצורך קבלת משכנתא.
– עבירות בניה עלולות לגרום לקושי ברישום הזכויות ולעיכוב הליכים.

התיישנות:

ככלל, עבירת בניה מתיישן תוך 5 שנים. אולם עבירה של שימוש במבנה ללא היתר נחשבת לעבירה מתמשכת, אשר מתחדשת כל יום.

כיצד ניתן להכשיר בניה ללא היתר:

במקרים מסוימים ניתן להגיע להסדר מותנה עם רשויות האכיפה, ולהכשיר בדיעבד את הבניה ללא היתר, וזאת לרבות באמצעות קבלת היתר בניה כדין.

לסיכום:
בטרם ביצוע עסקת מקרקעין, רצוי להיוועץ עם שמאי מקרקעין כדי שיבצע בדיקת רישוי מקיפה, במסגרתה יבצע הלימה של היתרי הבניה אל מול המצב בנוי בפועל, ובכך תימנע עבירה והמשמעויות שלה.