בקרוב! בניה ללא הסכמת השכנים

בהתאם לחוק התו”ב הרחבת הדירה או המרפסת מצריכה את הסכמת השכנים, גם כאשר השטחים משויכים משפטית לבעלי הדירות ורשומים על שמם בטאבו.

בהתאם לתזכיר לתיקון החוק שאמור להיכנס לתוקף תוך כמה חודשים (נכון למועד כתיבת המאמר 04/2021), תתאפשר הרחבת הדירה או המרפסת ללא הסכמת השכנים.

חוק התכנון והבניה:

חוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965 (להלן: “חוק התו”ב” או “החוק”), הוא חוק המסדיר את פעולות מוסדות התכנון בישראל, החל מהרמה הארצית ועד לרמה המקומית, את ועדות הערר, ניהול תוכניות המתאר (ארצית, מקומית ומחוזית), שימור אתרים, סלילת דרכים, נגישות לבעלי מוגבלויות לבניינים, תהליכי רישוי ועוד. לחוק התווספו כבר יותר מ- 100 תיקונים אשר מתייחסים לשינויים במדיניות של הרשויות ולשינויי השוק.

בשורה התחתונה, החוק מסדיר את זכויות בעל הקרקע על השימושים האפשריים בקרקע. בנוסף לדיני הקניין המסדירים את הבעלות מול הרשויות, חוק התו”ב מסדיר את הרובד של השלב הבא – דיני התכנון והבניה.

תקנות התכנון והבניה:

תזכיר החוק מהווה תיקון מוצע לתקנות התכנון והבניה משנת 2016, העוסקות בזכויות הדיירים בקידום תכנון בבתים משותפים. תקנות אלה נועדו לייצר בהירות בכל הנוגע להגשת התוכניות בנכסים אלה, בין אם מדובר בהתחדשות עירונית של הבניין כולו, ובין אם בשינויים תכנוניים בדירות ובשטחים המשותפים בהם. זאת, תוך יצירת איזונים בין זכויותיהם של בעלי הדירות השונים בבניין.

המצב בטרם תיקון החוק:

בהתאם לחוק בטרם תזכיר התיקון, גם אם שטח ההרחבה המבוקש לא היה על חשבון השטחים המשותפים, אלא היה מוצמד לדירה מסוימת, עדיין נדרשו בעלי הנכס להסכמות דיירי הבית המשותף כדי להגיש תוכנית להרחבת דירתם.

בתחום ההתחדשות העירונית קובע החוק כי כל עוד לא הוכרז הבית המשותף כחלק ממתחם המיועד לפינוי ובינוי על ידי הרשות המקומית והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, נדרשה הסכמתם של 100% מדיירי הבניין כדי להגיש תוכנית כזו לוועדה המחוזית. במקום שהוכרז כמיועד לפינוי ובינוי על ידי הרשות, נדרשה הסכמתם של 60% מדיירי הבניין בלבד.

המצב לאחר תיקון החוק:

בהתאם לתזכיר החוק, תתאפשר הרחבת הדירה או המרפסת ללא אישור השכנים, כל זמן שאלה מהווים הרחבה לדירה קיימת ולא יחידה נפרדת, ושהשטחים משויכים משפטית לבעלי הדירות ורשומים על שמם בטאבו.

בבניינים בהם בעלי הנכס יבקשו להוסיף יחידת דיור נפרדת ועצמאית על השטח הצמוד להם, הם יידרשו להסכמה של 60% מהשכנים, זאת בשל ההשפעות הרוחביות של תוספת יחידת דיור בבניין המשותף וניצול משאבי הבניין והתשתיות.

בתחום ההתחדשות העירונית קובע התיקון כי גם במתחמים שלא הוכרזו על ידי הרשות הממשלתית כמיועדים לפינוי ובינוי תספיק הסכמתם של 60% מהדיירים בלבד כדי לקדם בו התחדשות עירונית, ולצרף את הבניין לבניינים נוספים המיועדים להתחדש.

לסיכום,

תקנות התו”ב משלימות את חוק התו”ב ונועדו לפרט את תהליך הרישוי למבנה חדש, את הפיקוח על בנייתו ואת אישורי האכלוס הנדרשים. כמו כן, מטרתן של התקנות היא להקל ולפשט את הרגולציה בכל הנוגע להגשת תוכניות בבית משותף, תוך שמירה על איזון נכון בין דיירי הבניין. שינוי התקנות והתאמתן, ובכך הפחתת הרוב במקומות הנדרשים והמתאימים לכך, יאיץ הליכים ויביא לקידומם של יותר פרויקטים בשוק, גם בהיעדר רוב.

 

 

חשיבות הבדיקה השמאית לפניי בקשת משכנתא מהבנק

חוות דעת לבנק נערכות בישראל עבור לקוחות פרטיים, מסחריים ואחרים, לשם קבלת אשראי ו/או הלוואה מהבנק.

 מהי משכנתא:

משכנתא היא זכות במקרקעין, ומשמעותה שיעבוד של המקרקעין ע”י בעל הזכות, על מנת להבטיח את זכויותיו.

בד”כ משכנתא נרשמת על מנת להבטיח החזר של הלוואה גדולה וארוכת טווח שניתנה לבעל המקרקעין.

 שוק המשכנתאות בישראל:

שוק המשכנתאות בישראל הוא ענף פעיל בשוק הפיננסים ובו מתמודדים ספקי הלוואות כגון:

  • בנקים
  • חברות ביטוח
  • חברות פרטיות

 אופן לקיחת המשכנתא:

המשכנתא ניתנת ללווה ע”י הבנק או הגוף הנבחר, ומנגד הלווה ממשכן את המקרקעין בעבור אותו סכום כסף. אם מקבל המשכנתא אינו עומד בהחזר ההלוואה לפי המועדים שנקבעו, המלווה רשאי לקחת את המקרקעין הממושכנים ולמכור אותם במטרה לכסות את יתרת החוב. במידה ונותרים עודפים מהמכירה, הם מועברים ללווה.

 הקשחת תנאי הבנק בבקשה למשכנתא:

הבנק קובע רמת פירוט מזערית שיש להציג בחוות דעת להצעת זכויות במקרקעין כבטוחה לאשראי.

בהתאם לאמור, בחוות דעת המשמשות כבטוחה לאשראי יש להעריך בנוסף ל”שווי השוק” את ה”ערך למטרת בטוחה” . ערך זה מהווה את השווי המתקבל בשיטת ניתוח שמרנית לאחר שנוכו משווי השוק המרכיבים הבאים:

  • מרכיבי השווי הספקולטיביים
  • מרכיבי שווי של זכויות שאינן ניתנות לשעבוד
  • שווי החלקים בנכס שבהם לא ביקר השמאי

 הדילמות שניצבות בפניי מבקש המשכנתא:

בשל הקשחת תנאי הבנק בנתינת המשכנתא, חשוב לבצע בדיקת שמאית בטרם פונים לבנק, בין היתר, מהסיבות הבאות:

  • בניגוד לשווי השוק, השווי לבטוחה אינו כולל שטחים שבנויים בצורה בלתי חוקית.
  • השווי לבטוחה אינו לוקח בחשבון נתונים מרכיבים ספקולטיביים אשר קיים להם שווי בשוק החופשי.

לאור האמור, שווי השוק בד”כ יהיה נמוך מהשווי לבטוחה.

לסיכום:

כדי להימנע מאי התאמה לציפיות הבנק שייגרמו לסירוב הבקשה, ומבזבוז זמן וכסף, חשוב לבצע בדיקה שמאית לפיה ידע הלווה מה צפויה להיות התייחסות הבנק לנכס אותו הוא מבקש לשעבד והאם בכלל קיימת התכנות לשעבוד הנכס.

משמעויות בניה ללא היתר

היתר בנייה מהווה למעשה אישור ממוסדות התכנון לביצוע עבודות במקרקעין. לפי הוראות חוק התכנון והבניה, על היתר הבניה להיות תואם לתוכנית שמכוחה הוצא היתר הבניה. היתר הבניה קובע את התנאים לבנייה והיקפה, וכן את התנאים להוצאת טופס 4.

הפעולות הטעונות היתר:
קיימות פעולות רבות אשר בגינן יש צורך בקבלת היתר, להלן העיקריות:
– פעולות חפירה
– פעולות הריסה
– פעולות בניה
– כל תוספת או שינוי חיצוני לבניין קיים למשל: חניה מקורה, הקמת גדר, פרגולה ותוספת בנייה.
– הצבת מבנה זמני
– התווית דרך

מהן עבירת בניה?

עבירות הבניה המרכזיות הן בבניה ו/או שימוש ו/או חריגה ללא היתר כדין, מהיתר הבניה או מתוכנית קיימת. בניה ללא היתר או בניגוד להיתר, שימוש במבנה שלא לפי ייעודו, וכל שימוש במבנה שנבנה ללא היתר, עלולות לגרור תוצאות קשות.

המשמעות של בנייה ללא היתר:

– בנייה ללא היתר מהווה עבירת פלילית בהתאם לחוק התכנון והבניה, שאף עשויה להוות מאסר בפועל.
– הועדה המקומית רשאית לפעול במישור המנהלי והטיל קנסות וצווי הריסה.
– שטחים שבנויים ללא היתר אינם מוכרים ע”י הבנק לצורך קבלת משכנתא.
– עבירות בניה עלולות לגרום לקושי ברישום הזכויות ולעיכוב הליכים.

התיישנות:

ככלל, עבירת בניה מתיישן תוך 5 שנים. אולם עבירה של שימוש במבנה ללא היתר נחשבת לעבירה מתמשכת, אשר מתחדשת כל יום.

כיצד ניתן להכשיר בניה ללא היתר:

במקרים מסוימים ניתן להגיע להסדר מותנה עם רשויות האכיפה, ולהכשיר בדיעבד את הבניה ללא היתר, וזאת לרבות באמצעות קבלת היתר בניה כדין.

לסיכום:
בטרם ביצוע עסקת מקרקעין, רצוי להיוועץ עם שמאי מקרקעין כדי שיבצע בדיקת רישוי מקיפה, במסגרתה יבצע הלימה של היתרי הבניה אל מול המצב בנוי בפועל, ובכך תימנע עבירה והמשמעויות שלה.

“המנצחות והמפסידות” – באיזו עיר כ- 50% ממשקיעי הדירות הפסידו?

ליהי לוי אינגבר שמאות מקרקעין וייעוץ כלכלי 052-516-3143

השינויים שחלו בתקופה האחרונה החזירו ב- 2020 את המשקיעים לשוק. אך רבים מהם גם יצאו ממנו ומכרו דירות בהפסד.

הסיבות לחזרת המשקיעים לשוק:

  • הורדת מס הרכישה מ- 8% ל- 5%.
  • ירידת הריבית הריאלית של בנק ישראל.
  • הירידה בריבית הממוצעת על המשכנתאות בחודשים האחרונים.
  • השמיים שנסגרו בעקבות משבר הקורונה, והפכו את ההשקעות בחו”ל לרחוקות ופחות נתונות לפיקוח.
  • המכה הקשה שהנחיתו הקורונה ומגבלות הסגר על ההשקעות בתחום הנכסים המסחריים והמשרדיים המניבים, שפגעו בתשואות הזוהרות.

לפי הנתונים הממשלתיים, אזורי הפריפריה  הם אלה שהובילו את הגידול ברכישות המשקיעים, בעוד שקצב רכישת דירות באזור ת”א והמרכז חווה האטה ורצף ירידות שנמשך כבר 4 רבעונים.

ואולם, מבדיקה שבוצעה במשרד האוצר עולה כי התשואה ממכירת דירה בפריפריה רחוקה מלהיות מובטחת. דווקא הערים שמושכות משקיעים בשנים האחרונות כמו דימונה, חריש, עפולה, נתיבות, נצרת עילית ונהריה – הן הערים שבהן, לפי הכלכלנית הראשית, יותר מ- 20% מהדירות שנמכרו ברבעון השני והשלישי של 2020 נמכרו בהפסד.

בולטות בכישלונן:

  • דימונה – 43% מהדירות נמכרו בהפסד.
  • עפולה – 36% מהדירות נמכרו בהפסד.
  • חריש – 33% מהדירות נמכרו בהפסד.
  • נתיבות – 31.8% מהדירות נמכרו בהפסד.

הערים ה”בטוחות”:

לעומת אוי הודאות בהשקעות בפריפריה, בדיקת האוצר מצביעה גם על מספר ערים “בטוחות” שבהן לא נמכרו דירות בהפסד, גם תחת עננת הלחץ של הקורונה:

  • גבעתיים
  • הוד השרון
  • מודיעין עילית
  • כפר סבא

הערים הסטודנטיאליות:

עיניהם של המשקיעים נשואות תמיד אל ערי הסטודנטים באר שבע וחיפה, בירות המשקיעים המסורתיות עם ה”שוכרים הבטוחים”. השכונות בחיפה ובבאר שבע עדיין מגלמות הזדמנויות גם לעסקות “זולות” במחיר של פחות ממיליון שקל, עם פוטנציאל לתשואה חודשית ממוצעת של 4%-5%, רמה שאליה לא קל להגיע בתל אביב.

ואולם כשההרצאות עברו מאולמות האוניברסיטה לזום ושערי הטכניון ואוניברסיטת בן גוריון ננעלו, חלק מהשוכרים חזרו הביתה, והמשקיעים שם נאלצו לחשב מסלול מחדש. לפי נתוני הכלכלנית הראשית, חיפה, באר שבע ותל אביב עדיין נמצאות בראש רשימת הערים שבהן נמכרו דירות להשקעה ברבעון השלישי.

אך לפי בדיקה שביצעו ב”יד “2 עבורTheMarker , בשכונות הסטודנטים בבאר שבע (שכונות ב’, ד’ ו- ה’) חלה ירידה ממוצעת של 18.5% בחיפושים אחר דירות להשקעה במהלך 2020 בהשוואה לחיפושים ב- 2019. בשכונות נווה שאנן והדר בחיפה, הירידה הייתה של 12%.

ברבעון השלישי של 2020, שבו חזרו המשקיעים לשוק, אכן חלה עלייה ברכישות הרבעוניות בהשוואה לרבעון המקביל ב- 2019, אך בהסתכלות שנתית, עדיין לא מדובר על ההיקפים של 2019. לפי נתוני האוצר, בחיפה ירד מלאי הדירות המוחזקות על ידי משקיעים באופן המשמעותי ביותר ביחס לכל עיר אחרת בין החודשים אפריל לספטמבר 2020, עם קצב של 50 דירות שנמכרו בכל חודש.

 

 

7 השכונות שירוויחו מפרויקט המטרו

בעוד כעשור יתחילו לפעול בגוש דן 3 קווי רכבת שיעברו לאורך 150 ק”מ ב- 24 רשויות מקומיות, אשר על פי ההערכות יקפיצו את ערכי הנכסים בהן.

 המיזם:

המיזם כולל 3 קווים של רכבת תחתית שיפעלו בהפרדה מלאה ממערכות התחבורה האחרות (רכבת ישראל, הרכבת הקלה ואוטובוסים), אך ייפגשו איתן בתחנות לאורך המסלול. היתרונות:

  • מהירות הנסיעה של קווי המטרו צפויה להיות גבוהה יותר מזו של הרכבת הקלה.
  • הקיבולת תהיה גבוהה יותר.
  • תדירות הנסיעות תהיה תכופה יותר.

 המטרה:

ליצור רשת תחבורה מסונכרנת, שאמורה להביא להקלה משמעותית בהגעה מערי גוש דן אל מרכזי התעסוקה הגדולים בארץ.

ההתנגדויות:

לא מעט התנגדויות הוגשו בחודשים האחרונים לתוואי המטרו, שמקודם ומתוכנן על ידי חברת נת”ע במטרופולין ת”א, בטענה שפרויקט התשתית הענק יוריד את ערך הנכסים הסמוכים לו. הטענות ברורות:

  • המיזם השאפתני יוביל להפקעות עצומות של שטחים.
  • לעבודות הקמה שיימשכו שנים ארוכות ולחסימה דרמטית של צירים מרכזיים פקוקים ממילא – דבר שייקשה על חיי התושבים.

ולמה בכל זאת כן?

למרות הטענות על ירידת ערך הנכסים, מחקרים בינלאומיים מראים כי קווי המטרו משדרגים את ערכי הנכסים הסמוכים להם. בענף הנדל”ן מעריכים כי בעוד 10-15 שנה לאחר שיושלם הפרויקט, ערכי הדירות הסמוכות לתוואי צפויים לטפס.

ההשבחה צפויה להקיף את כלל הערים שבהן יעברו קווי המטרו, ואף נראה שדווקא הערים במעגל השני יהיו המרוויחות הגדולות יותר, מהסיבות הבאות:

  • האדם לא יידרש לרכב כדי להגיע לעבודה.
  • האדם יוכל לנהל את חייו בצורה נוחה וחסכונית יותר.
  • הם יהיו מספיק רחוקים מהמטרדים הסביבתיים שהפרויקט מייצר.
  • הפרויקט מנגיש מקומות שהמחשבה לגור בהם נתפסה כסיוט כתוצאה מהפקקים.

 הערים שעשויות להרוויח מהפרויקט:

  • מרכז העיר, הוד השרון
  • מרכז העיר, כפר סבא
  • רמת הדר, גבעת שמואל
  • קיראון, קריית אונו
  • פארק הים, בת ים
  • נחלת יהודה, ראשון לציון
  • יפו א’, תל אביב-יפו

 להלן מפת קווי המטרו העדכנית מתור אתר נת”ע: https://www.nta.co.il/home

5 הנקודות העיקריות של תכנית תמ”א 38 על תיקוניה

ליהי לוי אינגבר שמאות מקרקעין וייעוץ כלכלי 052-516-3143

תוכנית תמ”א 38 התוכנית הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים כנגד רעידות אדמה.

רקע ומטרות:

התוכנית קמה לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים, לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה.

התוכנית מזהה ומאבחנת סוגי מבנים שיש לחזק ומעודדת את חיזוקם ע”י תוספת בניה.

התוכנית קובעת, בין היתר, את המסלולים הבאים:

  1. אפשרות של הבניה מעל לבניין קיים שנדרש לחיזוק בפני רעידות אדמה.
  2. אפשרות הריסת מבנה קיים אשר נדרש בו חיזוק מפני רעידות אדמה והקמתו מחדש.
  3. הסדרים תכנוניים לתוספת זכויות בניה במגרש אחר כנגד חיזוק מבנה שנדרש לחזקו.

תכולת התוכנית:

  1. התוכנית תחול על כלל שטח המדינה.
  2. התוכנית תחול על מבנים קיימים אשר הוצאת היתר לבנייתם בוצעה לפני 01/01/1980, למעט מבנים כאמור שתקן ישראל ת”י 413 פטר אותם מתחולתו.
  3. התוכנית לא תחול על מבנים אשר מיועדים להריסה על פי תוכנית או על פי צו סופי של בית משפט.
  4. התוכנית לא תחול אם לבניין הנדון נערכו תוספות לבניה לאחר 18/05/2005.

תוספת בניה לצורך חיזוק מבני מגורים: 

תותר תוספת בניה בהתאם לאמור להלן:

  1. סגירה ומילוי של קומת עמודים מפולשת.
  2. הקמת קומה או קומות נוספות למבנה.
  3. הקמת קומת גג חלקית.
  4. הרחבת קומות קיימות בבניין לצורך תוספת יחידות דיור חדשות בבניין (אגף נוסף).
  5. הרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה.

זכויות הבניה על פי תוכנית זו מותנות בחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, והן אינן ניתנות להעברה או לניצול לכל מטרה אחרת.

הריסת מבנה והקמתו מחדש:

הוראות תוכנית זו לא יחולו על מבנים המיועדים לשימור ומבנים בעלי ערך היסטורי ואדריכלי.

הועדה המקומית רשאית להתיר הריסת מבנה אשר הוצא היתר לבנייתו לפני 01/01/1980 ונקבע ע”י מהנדס כי יש צורך לחיזוק המבנה בפני רעידות אדמה והקמתו מחדש, בתוספת זכויות בניה.

חלה במקום תוכנית מפורטת, או תוכניות מפורטות ונותרו זכויות בניה שטרם מומשו, יחולו זכויות בניה מכוח התוכניות כאמור בנוסף על הזכויות מכוח תוכנית זו, והכל בכפוף לשיקול הועדה המקומית.

תנאי לתוספת בניה על פי האמור יהיה הצגת פתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית.

פתרון החניה ייקח בחשבון את תוספת מקומות החניה הנדרשים על פי דין עקב תוספת הבניה והשלמת מקומות החניה אם נגרעו כתוצאה מתוספת בניה (הערת הח”מ – לדוגמה כתוצאה מבנייה בקומת עמודים מפולשת).

בהתאם להחלטה מס’ 634 של המועצה הארצית לתכנון ובניה מתאריך 05/11/2019 – הוחלט לסיים את תקופת התמ”א 38 בתאריך 01/10/2022, אולם למרות התאריך הנקוב, הוראות התמ”א ימשיכו לחול לתקופה נוספת של 5 שנים (עד לתאריך 18/05/2025) תחת הסייגים המפורטים בהחלטה.

לקריאה נוספת בנושא ניתן להציץ בעמוד בדיקות כלכליות ודוחות אפס.

5 סיבות עיקריות לביצוע חוות דעת טרום רכישה לנכס מקרקעין

ליהי לוי אינגבר שמאות מקרקעין וייעוץ כלכלי 052-516-3143

רכישת דירה, בית או כל נכס מקרקעין אחר, זו כנראה העסקה המורכבת, היקרה והמלחיצה ביותר, שיבצעו רוב האנשים במהלך חייהם.

בהתאם לכך, מומלץ לבצע את כל הבדיקות הנדרשות ע”י אנשי המקצוע המתאימים, קרי, בדק בית, שמאי מקרקעין ועו”ד מקרקעין.

חתימה על הסכם המכר לאחר ביצוע כל הבדיקות הנדרשות עשויה לחסוך מהרוכשים עוגמת נפש  עתידית והפסדים כספיים גדולים.

 להלן סקירה קצרה של חלק מפרקי השומה שנבדקים בעת עריכת חוות דעת שכזו. הסקירה תמחיש את חשיבות ומובהקות הבדיקה השמאית בטרם ביצוע העסקה:

סביבת הנכס:

שמאי המקרקעין סוקר את סביבת הנכס וגבולותיו, שכן כידוע, לסביבת הנכס קיימת השפעה גדולה על שוויו.

את סביבת הנכס ניתן לחלק ל- 2:

סביבת הנכס הקרובה, קרי המבנים שגובלים ו/או סמוכים לנכס – ניתן להניח שכל האנשים, או לפחות רובם, מחפשים חיים נוחים וקלים, כאלה שרוב הצרכים שלהם זמינים וקרובים אליהם. לפיכך, הם כנראה היו שמחים שבסביבתם יהיו מוסדות לימוד טובים, מבני תרבות, מסחר, פנאי ואולי אפילו מקומות בילוי. אבל האם הם היו רוצים אותם בצמוד לנכס שלהם? או ברחוב המגורים שלהם? כנראה שלא! שכן הם עלולים לגרום למטרדים רבים: רעש, לכלוך, זיהום אויר וכו’.

סביבת הנכס הרחבה, קרי “השכונה” – קיימת משמעות לאופי הבניה בשכונה: בנייה צמודת קרקע אל מול בנייני מגורים או אפילו מגדלי מגורים, שכן אופי הבניה משפיע על רמת הצפיפות בשכונה, על כמות הרכבים, מצוקת החניה, ואף על כמות מבני הציבור המצויים בה.

בדיקה תכנונית:

שמאי המקרקעין בודק מהן התב”עות (תוכניות בניין עיר) החלות בסביבתו הקרובה של הנכס בכדי לבחון את הדברים הבאים:

תכנון האזור – לוודא שלא מתוכננים שינויים שעשויים לפגוע בעתיד בשווי הנכס או באיכות חיי הרוכש, כגון הפקעות, בנייה גבוהה שתחסום את הנוף וזרימת האויר, סלילת כבישים ראשיים אשר גורמים למטרדי רעש וכו’.

זכויות בניה לא מנוצלות – שמאי המקרקעין בודק האם כל זכויות הבניה בנכס נוצלו, או שמא קיימות זכויות בניה נוספות שניתנות לניצול, אשר צפויות להעלות את שווי הנכס, למשל תוספת בריכה לבית צמוד קרקע, או הרחבת דירת מגורים.

 

בדיקת רישוי:

שמאי המקרקעין מגיע לביקור פיזי בנכס ובודק האם הבינוי הקיים בנכס תואם למאושר בהיתרי הבנייה, זאת במטרה לוודא את הבאים:

בינוי לפי היתר הבניה – בדיקה כי הנכס בנוי בהתאם למה שאושר בהיתרי הבניה ואין בו חריגות בניה שעשויות להפחית מערכו, להקשות בעתיד על מכירתו, להקטין את המימון הבנקאי, לגרור קנסות, צווי הריסה וכו’.

השימוש המותר בנכס – שמאי המקרקעין בודק כי השימוש בנכס תואם את התוכניות ו/או את היתרי הבניה. שימוש שאינו תואם את המותר מהווה עבירה פלילית לפי חוק התכנון והבנייה. ייתכנו גם קנסות וצווי הריסה שעלולים להתקבל כתוצאה מהשימוש הלא חוקי. דוגמאות לשימוש חורג: דירת מגורים שהוסבה לקליניקה, חנות שהוסבה לדירת מגורים וכו’.

 

בדיקה משפטית/קניינית:

שמאי המקרקעין בודק, בין היתר, את הדברים הבאים:

הזכויות – מהן הזכויות הנרכשות, ע”ש מי הן רשומות, והאם הנכס נקי משעבודים, עיקולים, הפקעות, הערות מגבילות ועוד.

במדינת ישראל קיימות מספר זכויות קנייניות שמשפיעות על שווי הנכס, להלן ה- 2 הנפוצות ביותר:

זכות בעלות – מקנה לבעליה את החזקה והשימוש בנכס ללא תוקף זמן.

זכות חכירה – מקנה למחזיק בה את החזקה והשימוש בנכס לתקופת זמן אשר מוגבלת מראש בחוזה. בתום התקופה יאלץ החוכר לשלם תשלום נוסף בגין חידוש תקופת החכירה למחכיר (בד”כ המדינה או העירייה המקומית). חכירה של עד 25 שנה מוגדרת “חכירה רגילה” וחכירה של מעל 25 שנה מוגדרת “חכירה לדורות”.

ההסכמים – השמאי בודק את מסכת ההסכמים החלה על הנכס, ומהי המשמעות הכלכלית שלהם. קיימת חשיבות רבה בבדיקת ההסכמים מכיוון שרבים מהם תחומים בזמן ו/או בזכויות בניה מוגדרות מראש. חידוש ההסכמים או מימוש הנכס (בדרך של מכירה או הוצאת היתר בניה) עלולים לגרור הוצאות נוספות שלא תמיד מביאים בחשבון ללא בדיקה מעמיקה של הדברים.

בדיקה כלכלית/שווי השוק של הנכס:

הפרק אשר ממצה ומסכם את כל פרקי השומה והעקרונות המובעים בה, ומכמת אותם לכדי הערך המוגדר “שווי הנכס”. בפרק זה שמאי המקרקעין מבצע סקר מחירים מקיף לנכסים בעלי מאפיינים דומים בסביבת הנכס הנדון, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות כגון התאמה לקומה, לחניה, למצב הפיזי של הנכס, למעלית ועוד. זאת בכדי להגיע לשוויו האמיתי והמדויק ביותר של הנכס, ובכך לוודא את כדאיות וכלכליות העסקה.

לסיכום,

מקצוע שמאות המקרקעין בישראל מוסדר תחת “חוק שמאי מקרקעין תשס”א 2001”. על פי חוק זה, רק שמאי מקרקעין מוסמך רשאי לבצע הערכות שווי של נכסים. בנוסף, שומת מקרקעין אשר נכתבת ע”י שמאי מקרקעין מוסמך הינה בעלת תוקף משפטי. חוות הדעת השמאית כוללת בדיקות מהותיות והתייחסות למגוון פרמטרים בהתאם לתקינה השמאית. הנתונים המוצגים בחוות הדעת מספקים מידע מקצועי חשוב בתהליך קבלת ההחלטות טרם ביצוע העסקה.  

לקריאה נוספת בנושא ניתן להציץ בעמוד

https://levi-ingber.co.il/he/%d7%a9%d7%9e%d7%90%d7%95%d7%aa-%d7%9e%d7%a7%d7%a8%d7%a7%d7%a2%d7%99%d7%9f/